回顾上半年产业地产市场，在投资端，新冠疫情爆发后，投资者对医药类地产项目有较高的投资兴趣，目前受关注较多的是研发楼、生产厂房和高标仓储设施，但也要注意到该市场存在一定的进入门槛。未来预计医药类地产项目收益率将逐步下跌，尤其是研发类物业。

运营层面，国内产业园区趋于同质化竞争，对于产业运营商而言，要做好产业规划，科学规划主导产业，建立清晰明了的产业招商地图，目前部分地区推行的“链长制”就是为此而生。

另外，今年备受关注的首批基础设施公募REITs在6月21日上市，9只产品均有不同幅度上涨，但随后接连下跌，特别是归属产权类的5单产业园区类产品，目前均已跌破发行价。

2021年上半年产业地产热点回顾

2020年国资企业营收实现增长

4月是A股上市公司集中公布年报的时间，有多家A股上市产业地产企业公布2020年度业绩，而目前纳入观点指数观测的样本上市企业有15家。

除刚递交招股说明书的中南高科外，2020年实现营收增长的产业地产企业均为国资背景。

从扣非归母净利润同比变化上看，有8家实现了正增长。

从近年业绩可见到，产业投资已经成为国内相当部分产业地产商业绩增长的主要影响因素。

医药地产遇投资良机

新冠疫情爆发后，各国对医药研发高度重视，美国市场上涌现了较多的医药地产相关投资，这也促使了投资者前往中国寻找医药医疗的相关投资机会，目前受关注较多的是研发楼、生产厂房和高标仓储设施。

据了解，现时针对此类物业的直接投资交易仍较少，该板块投资成交量有限主要是因为大部分设施为医药企业定制或自有物业，医药企业处置相关资产的方式通常为售后回租。另外，政府对医药行业的扶持也意味着许多医药类资产及土地的交易价格低于其他资产。

若投资者寻求长期收益和可靠现金流，可考虑医药企业出售或售后回租的相关资产，此类资产多为医药企业希望改善资产负债表而出售的标的。

若投资者希望可以获取资产增值的收益，可考虑收购轻工业厂房及部分适合改动的旧工业大厦，这一类标的在深港两地都有一定存量，且两地医药企业众多，改造后的租赁需求也有一定保证。

不过，由于医药类地产项目的改造涉及排污、电力、通风等问题，对于楼内管线布控有严格要求，亦使得相关的改造存在门槛，投资相关项目时与专业运营商进行合作是较好的选择。

鉴于投资者对医药地产项目持有较高的投资兴趣，预计收益率将有一定界限，尤其是研发类物业。

科学规划主导产业

建立产业招商地图

目前国内产业园区的竞争渐趋同质化，更有部分园区虽称作园区，但无明确的产业定位，随着时间推移已近乎于商业办公楼，进入了与周边商业办公楼的竞争中，特别是深圳办公楼空置率居高不下，此类产业园区的处境更为艰难。

因此要做好园区招商，首先要做好产业规划，科学规划主导产业。从实际情况出发，对园区产业发展的定位、产业体系、产业结构、产业链条、空间布局等做出阶段性的规划。

产业规划能明确园区的发展方向，使园区能做到精准招商，减少试错成本。另外，通过前期的分析研判，提前筛选掉不符合政府要求的、低附加值的、潜力不大的行业、企业等，能有效减少招商人员做无用功。

基于产业规划和后续建立的产业招商地图，部分地区更建立起了名为“链长制”的新型招商模式。“链长制”，指由地方主要领导担任“链长”，专门负责某一条产业链的发展，包括研究制定产业链招商工作计划，并带队针对产业链中的缺失环节，瞄准产业链中的头部企业，登门拜访，定向招商。

“链长制”始于湖南湘潭，浙江在2018年成为全国首个从省级层面推行链长制的省份。此后，江西省、山东省、南京市、苏州市、北京市、深圳市、合肥市、长春市、重庆市等地，纷纷出台链长制的相关政策。

6月24日，广州市举行新闻发布会，介绍近日印发的《广州市构建“链长制”推进产业高质量发展的意见》，这亦标志着“链长制”在广州正式实施。

中南高科赴港IPO

标准厂房开发商价值几何

5月，起步于江苏的中南高科在港交所提交招股书，成为标准厂房产业地产商IPO第一单。根据招股书，截至2021年2月28日，中南高科拥有70个产业园项目组合。

从营收状况看，中南高科收入由2018年的人民币4.61亿元增加至2019年的19.77亿元，并增加至2020年的46.13亿元，三年复合年增长率达到216.3%，毛利率则为28%。

中南高科收入中的99%来源于厂房销售，其余收入为租赁和服务，占比相对较少，基本停留在初步发展阶段，且尚未看见可行的提升计划。

尽管营收增长较快，但鉴于目前香港资本市场完全把产业地产视为房地产，重资产、高周转模式突出，因此市场关注度不高，难以给出高估值。

需要注意的是，标准化产业厂房投资功能较弱，地方政府担心过多的投资行为会导致厂房空置率过高，因此不少地方不允许商品厂房销售给个人，并且对于买家的资质进行严格审核（行业类型、产值税收等）。而产业厂房效仿物流仓库，进行资产证券化的可能性也不高。

首批REITs完成上市

市场表现欠佳

归属产权类的5单产业园区类产品，目前均已跌破发行价。

截至7月16日，蛇口产园REIT收报2.363元、张江光大园REIT收报3.027元、东吴苏园REIT收报3.885元，分别较上市价下跌7.0%、5.4%、0.4%。

不考虑疫情影响，蛇口产园REIT底层资产整体来看营业收入平稳。另外，受深圳办公物业供需市场影响，两栋大厦虽然有增值空间，但存在可预见的上限。

2021年一季度，深圳市新增甲级写字楼供应集中于南山区，该区空置率提升至34.42%，为深圳市最高。

还有更多资本注意到了产业地产方面的投资机会。

6月24日，高瓴资本与天集产城达成股份认购协议，高瓴成为天集产城重要股东，而这也是高瓴继投资普洛斯之后，再一次于产业地产方面有所布局。

另外，还投资有位于南京建邺高新区和衡阳高新区的两个轻资产招商运营项目，更有数个在深“工改工”项目处于推进阶段。

2021年度影响力产城发展企业

即将发布

由于疫情的影响，许多地区的产业指标下行，促使政府提供更多产业扶持政策，而扩展园区是拥抱政策的重要切入点，2021年上半年成为产城发展的有利窗口期。

产城发展素来与当地经济发展有着紧密的关系，但由于以往一批开发商"产业勾地"，房地产化严重，使得各地对产城发展愈加谨慎，对产城发展商的要求也更为严格。

面对新基建带来的时代红利，哪些企业在税收、企业招引、人才引进、知识产权考核等方面表现最为出众，引领一众产城发展企业？

"2021博鳌房地产论坛"即将盛大开启，届时观点指数也将在论坛上发布《2021中国房地产行业发展白皮书》，囊括行业发展、地产金融、产城、物流、养老、文旅等业态的深度研究。

相伴而生，结合研究观点指数将评选出产城发展表现突出的企业，构成"2021年度影响力产城发展企业"。届时近千名最具智慧的房地产业、金融业及商业精英将齐聚，共同见证行业荣耀与风采。